መግቢያ
ንብረት ማፍራት እና መጠቀም ዓለም ዓቀፍ እውቅና ካላቸው ሰብዓዊ መብቶች አንዱ ሲሆን በኢትዮጵያም የንብረት መብት ከኢ.ፌ.ዴ.ሪ ህገ መንግሥት ጀምሮ በተለያዩ ፖሊሲዎች እና ህጎች ውስጥ ተካቶ ይገኛል። በህገ መንግስቱ አንቀጽ 40/1 ስር እንደተደነገገው ማንኛውም የኢትዮጵያ ዜጋ የግል ንብረቱ ባለቤት መሆኑ/መሆኗ ይከበርለታል/ይከበርላታል። እንዲሁም በንዕስ አንቀጽ 7 ስር እንደተደነገገው ማንኛውም ኢትዮጵያዊ በጉልበቱ ወይም በገንዘቡ በመሬት ላይ ለሚገነባው ቋሚ ንብረት ወይም ለሚያደርገው ቋሚ መሻሻል ሙሉ መብት አለው። ቋሚ ንብረት ከሚባሉት ውስጥ ቤት አንዱ ነው። የቤት ባለቤት የሆነ ሰው ቤቱን ሊጠቀምበት ከሚችልባቸው ሁኔታዎች ውስጥ በኪራይ ለሌላ ሰው በማስተላለፍ የቤት ኪራይ ክፍያ በመግኘት ነው። ቤቱን የሚያከራይ ሰው ለራሱ ከኪራዩ መጠቀሙ እንዳለ ሆኖ ቤቱን በማከራየቱ ሌላ ሰው እንዲጠቀምበት የሚያደርግ ስለሆነ የቤት ኪራይ ጥቅሙ ለሁለቱም ወገን ማለት ለአከራይም ለተከራይም ይሆናል። የቤት ባለቤት የሆነ ሰው ቤቱን ሊያከራይ ከሚችልባቸው አገልግሎቶች ለመኖሪያ ቤት አገልግሎት ማከራየት ይገኝበታል። በአከራይ እና በተከራይ መካከል የሚኖረው ግንኙነት በሕግ የተደገፈ ሲሆን የሁለቱን ጥቅም የሚያስጠብቅ ይሆናል። በመሆኑም የመኖሪያ ቤት ኪራይን የሚቆጣጠር እና የሚያስተዳደር አዋጅ ቁጥር 1320/2016 ታውጆ በስራ ላይ እንዲውል ሆኗል።
በመሆኑም በዚህ አጭር የንቃተ ሕግ ትምህርታዊ ጽሑፍ ስለ አዋጁ አስፈላጊነት እና የተፈፃሚነት ወሰን፣ ስለመኖሪያ ቤት ኪራይ ውል እና ዋጋ፣ የመኖሪያ ቤት ኪራይ ውል ዘመን፣ ለአከራይ ስለሚሰጥ ማበረታቻ፣ የመኖሪያ ቤት ኪራይ ውል ስለሚታደስበት ሁኔታ፣ የመኖሪያ ቤት ኪራይ ውል ስለሚቋረጥበት ሁኔታ እና ሌሎች ጉዳዮች በወፍ በረር ይዳሰሳሉ።
የቤት ኪራይ ውል ምንነት
በአዋጁ አንቀጽ 2(1) ስር እንደተደነገገው የመኖሪያ ቤት ኪራይ ማለት ለመኖሪያነት የሚያገለግል አንድ ወይም ከአንድ በላይ ክፍሎችን የያዘ ቤትን ተከራይቶ በመጠቀም ለሚያገኘው አገልግሎት ለአከራይ ክፍያ እየፈፀመ የሚኖርበት የውል ግንኙነት ነው። ይህን የመኖሪያ ቤት ኪራይ ውል እና ዋጋ የሚቆጣጠር አካል በክልል እንደሚሰየም አዋጁ ያስቀምጣል።
የአዋጁ አስፈላጊነት
በሀገራችን አሁን ባለው ሁኔታ የመኖሪያ ቤት ኪራይ ዋጋ ከጊዜ ወደ ጊዜ እየናረ እና በዜጎች ኑሮ ላይ ከፍተኛ ጫና እየፈጠረ በመሆኑ፣ የመኖሪያ ቤት አቅርቦት አንገብጋቢ እና መሠረታዊ የመብት ጉዳይ እንደመሆኑ መንግሥት የመኖሪያ ቤት አቅርቦትን ለማሟላት እያደረገ ካለው ጥረት ጎን ለጎን እየናረ ያለውን የቤት ኪራይ ዋጋ የማህበረሰቡን አቅም ያገናዘበ እና ተመጣጣኝ እንዲሆን በከተሞች ያለውን የመኖሪያ ቤት ንረት በአግባቡ መቆጣጠርና ማስተዳደር በማስፈለጉ አዋጁን ማውጣት አስፈላጊ ሆኗል። በተጨማሪም የመኖሪያ ቤት ቁጥጥር እና አስተዳደር ግልፅነት፣ ተጠያቂነት ያለው እና የአከራዮችን እና ተከራዮችን ጥቅም እና መሠረታዊ መብቶች ሚዛን በጠበቀ መልኩ ለማስተናገድ የሚያስችል የሕግ ማዕቀፍ አስፈላጊ በመሆኑ አዋጁ ወጥቷል።
የአዋጁ የተፈፃሚነት ወሰን
ይህ አዋጅ ተፈፃሚ የሚሆነው ተጠሪነታቸው ለክልል በሆኑ ከተሞች፣ በአዲስ አበባ እና በድሬደዋ ከተማ አስተዳደር ላይ በሚፈፀም የመኖሪያ ቤት ኪራይ ላይ ሲሆን ይህ እንደተጠበቀ ሆኖ አዋጁ በሌሎች ከተሞች ላይ ተፈፃሚ ሊሆን ስለሚችልበት ሁኔታ ክልሎች ነባራዊ ሁኔታውን እያዩ እንደሚወስኑ አዋጁ ያስቀምጣል። በተጨማሪም አዋጁ ተፈፃሚ ከሚሆንበት ሁኔታ ውጪ ተፈፃሚ የማይሆንበት ሁኔታን የተመለከተ ሲሆን አዋጁ በሆቴል፣ ሪዞርት፣ የእንግዳ ማረፊያ እና ሌሎች በንግድ ፈቃድ መሠረት በሚከራዩ ቤቶች ላይ ተፈፃሚ እንደማይሆን ተደንግጓል።
ስለመኖሪያ ቤት ኪራይ ውል እና ዋጋ
ማንኛውም የመኖሪያ ቤት ውል በጽሑፍ የሚደረግ ሆኖ በተቆጣጣሪው አካል መረጋገጥ እና መመዝገብ እንዳለበት የአዋጁ አንቀጽ 4(1) የሚደነግግ ሲሆን የኪራይ ክፍያውም በባንክ ወይም በሌላ ህጋዊ በሆነ የኤሌክትሮኒክ ዘዴ ብቻ የሚፈፀም ይሆናል። ተቆጣጣሪው አካል የማረጋገጥ እና የምዝገባ ስራውን ሲሰራ በክልሉ ሰነድን የማረጋገጥ ሥልጣን ካለው አካል ጋር የሚሰራ ሲሆን ውሉ በጽሑፍ የመሆን መስፈርት፣ የማረጋገጥ እና የመመዝገብ ግዴታ የመኖሪያ ቤት ኪራይ ውል እድሳት ላይም ተፈፃሚ ይሆናል። አከራይ እና ተከራይ ውሉን በተፈራረሙ 30 ቀናት ውስጥ የማረጋገጥ እና እንዲመዘገብ የማድረግ ግዴታ አለባቸው። በአዋጁ አንቀጽ 4(5) ስር እንደተደነገገው ማንኛውም ያልተረጋገጠ እና ያልተመዘገበ የመኖሪያ ቤት ኪራይ ውል እንዳልተደረገ ይቆጠራል።
የማረጋገጥ እና የምዝገባ ግዴታን ያለመወጣት በአከራይ ወይም በተከራይ ላይ በተቆጣጣሪው አካል በሚወጣ መመሪያ የሚወሰን የገንዘብ ቅጣት የሚያስከትል ሲሆን የገንዘብ ቅጣቱ በማንኛውም ሁኔታ ባልተመዘገበው ውል ላይ ካለው የሶስት ወር ኪራይ ሊበልጥ አይችልም። በተጨማሪም አዋጁ ተቆጣጣሪው አካል የቤት ኪራይ ውል ሞዴል ማዘጋጀት እና የተቋሙ ድረ-ገፅ ጨምሮ በሌላ በማናቸውም መንገድ ለህዝቡ ተደራሽ እንዲሆን ማድረግ እንዳለበት ይደነግጋል።
ሌላው በአዋጁ የተካተተው ጉዳይ የመኖሪያ ቤት ኪራይ ዋጋ ሲሆን የተመዘገበ የኪራይ ውል ላይ ያለው የቤት ኪራይ ዋጋ የቤቱ የኪራይ ዋጋ እንደሆነ ተደርጎ እንደሚወሰድ ነው። ይህ እንደለ ሆኖ ተቆጣጣሪው አካል በአዋጁ መሠረት የወሰነው የመኖሪያ ቤት ኪራይ ማሻሻያ መነሻ በማድረግ አከራይ የጨመረው የቤት ኪራይ ዋጋ የመኖሪያ ቤቱ ኪራይ ውል ላይ የተመለከተው የኪራይ ዋጋ አካል ተደርጎ ይወሰዳል። ውሉ በሚታደስበትም ሆነ በሚፈረምበት ወቅት በነባር ተከራይም ሆነ በአዲስ ተከራይ ላይ የዋጋ ጭማሪ ማድረግ የሚቻለው ከላይ የተመለከተውን የቤቱ ኪራይ ዋጋ መነሻ አድርጎ በመውሰድ ነው።
በአዋጁ አንቀጽ 8(4) ስር እንደተደነገገው አከራይ ለነባር ተከራይ ወይም ለአዲስ ተከራይ በሚያከራየው የመኖሪያ ቤት ላይ ቀደሞ በነበረው ኪራይ ላይ የኪራይ ዋጋ ጭማሪ ማድረግ የሚችለው ተቆጣጣሪው አካል በዓመት አንድ ጊዜ ነባራዊ የኢኮኖሚ ሁኔታ እና ሌሎች አግባብነት ያላቸውን ጉዳዮች ከግምት በማስገባት ሊወስን የሚችለው የመኖሪያ ቤት ኪራይ ጭማሬ መሠረት በማድረግ ነው። በዚሁ መሠረት የሚደረገው የዋጋ ጭማሪ በተቆጣጣሪው አካል በሰኔ አንድ ለሕዝብ ይፋ ተደርጎ ከሰኔ 30 ጀምሮ ለአንድ ዓመት የፀና ይሆናል።
አከራይ በአዋጁ መሠረት የቤት ኪራይ ውሉ የተመዘገበን የመኖሪያ ቤት ውል የውል ዘመኑ መጠናቀቅ በኋላ በተለያዩ ምክንያቶች ሳያከራየው ቆይቶ በኋላ ለኪራይ ሲያቀርበው የቤቱ የኪራይ ዋጋ የሚሆነው የቤቱ ኪራይ ሳይቋረጥ ቀጥሎ ቢሆን ኖሮ የሚኖረው የኪራይ ዋጋ ነው። አዋጁ ስራ ላይ ከዋለበት ጊዜ ጀምሮ ወደኋላ ሁለት ዓመት በፊት የኪራይ ውሉ የተቋረጠ የመኖሪያ ቤት አዋጁ ስራ ላይ ከዋለ በኋላ ለኪራይ ከቀረበ በአዋጁ መሠረት ሊጨመር የሚችለው የኪራይ ዋጋ እንደተጠበቀ ሆኖ ለመጨረሻ ጊዜ ሲከራይ በነበረው ዋጋ የሚከራይ ይሆናል።
የማይንቀሳቀስ ንብረትን በተመለከተ የዋጋ ግመታ ሥርዓት በሚኒስትሮች ምክር ቤት በሚወጣ ደንብ እስከሚወሰን ድረስ አዲስ የተገነባ ወይም ለመጀመሪያ ጊዜ ለኪራይ የቀረበ የመኖሪያ ቤት በሚከራይበት ጊዜ የቤቱ የኪራይ ዋጋ በአከራይና በተከራይ ስምምነት የሚወሰን ይሆናል።
በሌላ በኩል አከራይ ቀደም ሲል ሲከራይ የቆየ የመኖሪያ ቤት ወይም ግንባታው ሙሉ በሙሉ የተጠናቀቀ አዲስ ቤት ያለአገልግሎት ከ 6 ወር በላይ እንዲቀመጥ ካደረገ ቤቱ ቢከራይ ሊከፍል ይችል የነበረውን መኖሪያ ቤት ኪራይ ገቢ ግብር ተሰልቶ እንዲከፍል እንደሚደረግ የአዋጁ አንቀጽ 8(10) ያስቀምጣል።
የመኖሪያ ቤት ኪራይ ውል ዘመን
በአዋጁ የመኖሪያ ቤት ኪራይ ውልን በስምምነት፣ በማስታወቅ ወይም በማስጠንቀቂያ ስለማቋረጥ እና የመኖሪያ ቤት ኪራይ ውል ያለማስጠንቀቂያ የሚቋረጥበት ሁኔታ እንደተጠበቀ ሆኖ የመኖሪያ ቤት ኪራይ የውል ዘመን ከሁለት ዓመት ሊያንስ እንደማይችል በአንቀጽ 6(1) ስር ተደንግጎ ይገኛል። እንዲሁም ማንኛውም የመኖሪያ ቤት ውል ሲገባ አከራይ ከተከራይ ላይ ሊጠይቅ የሚችለው ቅድሚያ ክፍያ ከ2 ወር የቤቱ ዋጋ ሊበልጥ አይችልም። ይህም በተለምዶ የሶስት ወር የቤት ኪራይ በቅድሚያ ተከፍሎ ለስድስት ወር የሚደረግ የቤት ኪራይ ውልን ያስቀረ፣ ለተከራይ ረዘም ያለ የኪራይ ጊዜ የሰጠ እና አነስተኛ ቅድመ ክፍያ ያስቀመጠ መሆኑን ያመለክታል።
በአዋጁ አነስተኛ የውል ዘመንን የተመለከተው እንዳለ ሆኑ አዋጁ ከመውጣቱ በፊት በጽሑፍ የተደረገ የመኖሪያ ቤት ከራይ የውል ዘመን በውሉ ላይ የተቀመጠው የውል ዘመን ይሆናል። የአንድ ቤት ባለቤትነት በውርስ፣ በሽያጭ፣ በእዳ ወይም በሌላ ማናቸውም ህጋዊ ምክንያት ለሌላ ወገን ከተላለፈ ውሉ ሊቋረጥ የሚችለው ቤቱ ከተላለፈበት ጊዜ ጀምሮ የ6ወር ማስጠንቀቂያ ለተከራዩ በመስጠት ነው። ይሁንና ቤቱ ለሌላ ወገን የተላለፈው በስጦታ ከሆነ ተከራይ የውል ዘመኑ እስኪያልቅ ድረስ በተከራየው ቤት የመቆየት መብት ይኖረዋል።
የቤት ባለቤትነት በውርስ፣ በሽያጭ፣ በእዳ ወይም በሌላ ማናቸውም ህጋዊ ምክንያት ለሌላ ሰው በመተላለፉ ውሉ የተቋረጠ እንደሆነ በአዋጁ መሠረት የሚደረግ የቤት ኪራይ ጭማሪ እንደተጠበቀ ሆኖ የቤቱ የኪራይ ዋጋ በተቋረጠው ውል ላይ የተቀመጠው የኪራይ ዋጋ ነው። በአዋጁ እንቀፅ 6(7) ስር እንደተደነገገው የቤት ኪራይ ውል ዘመን ሳይጠናቀቅ ተከራይን ከቤት ማስወጣት ወይም በአዋጁ ከተፈቀደው ሁኔታ ውጪ የዋጋ ጭማሪ ማድረግ አይቻልም።
ለአከራይ ስለሚሰጥ ማበረታቻ
በአዋጁ አንቀጽ 10(1) ስር እንደተደነገገው አዲስ ቤት ሰርቶ ለኪራይ ያቀረበ አከራይ በአዋጁ ከሚወጡ የቤት ኪራይ ዋጋ ጣሪያ ግዴታዎች የመጀመሪያውን የቤት ኪራይ ውል ካስመዘገበበት ጊዜ ጀምሮ ለሚቆጠር አራት ዓመት ነፃ ይሆናል። እንዲሁም አከራይ ነባር እና ተከራይቶ የማያውቅ የመኖሪያ ቤቱን ለኪራይ ካቀረበ በአዋጁ መሠረት ከሚወጡ የቤት ኪራይ ዋጋ ጣሪያ ግዴታዎች የመጀመሪያውን የቤት ኪራይ ውል ካስመዘገበበት ጊዜ ጀምሮ ለሚቆጠር ሁለት ዓመት ነፃ ይሆናል። ይሁንና የኪራይ ምዝገባን የሚመለከቱ እና ሌሎች የአዋጁ ድንጋጌዎች እና ግዴታዎች ተፈፃሚነት አላቸው።
በሌላ በኩል የመኖሪያ ቤትን ሳያከራዩ በባዶ ወይም በሌላ አግባብ ለንግድ ወይም ለመኖሪያ ወይም መሰል ተመጣጣኝ ማኅበራዊ ፋይዳ ያለው አገልግሎት ሳይሰጥ ከአንድ ዓመት በላይ የሚያቆዩ የቤት ባለቤቶች የቤቱን የንብረት ግብር ተመን 25% የሚያክል ተጨማሪ ክፍያ እንዲከፍሉ የሚያስገድድ አሠራር ከፍተኛ የቤት እጥረት ባለባቸው የከተማ አስተዳደሮች በመመሪያ ሊዘረጋ ይችላል።
የመኖሪያ ቤት ኪራይ ውል ስለሚታደስበት ሁኔታ
የመኖሪያ ቤት ኪራይ ውል የኪራይ ውል ዘመኑ ሲያበቃ በአከራይ እና ተከራይ ስምምነት በጽሑፍ ሊታደስ ይችላል። ውሉ ሲታደስ አከራዩ ሊያደርግ የሚችለው የቤት ኪራይ ዋጋ ጭማሪ ተቆጣጣሪው አካል በዓመት አንድ ጊዜ ከሚያደርገው ጭማሪ ጣርያ ሊያልፍ አይችልም።
የመኖሪያ ቤት ኪራይ ውል ስለሚቋረጥበት ሁኔታ
የመኖሪያ ቤት ኪራይ ውል የኪራይ ዘመኑ ሳይጠናቀቅ በአከራዩና ተከራዩ ስምምነት፣ ተከራይ ቤቱን መልቀቅ ሲፈልግ የሁለት ወር የቅድሚያ ማስታወቂያ በመስጠት ወይም የቤት ባለቤትነት በህጋዊ መንገድ ለሌላ ሰው ሲተላለፍ የ6 ወር ማስጠንቀቂያ በመስጠት ሊቋረጥ ይችላል። እነኚህ ውሉ በማስጠንቀቂያ የሚቋረጥባቸው ምክንያቶች ሲሆኑ ውሉ ያለማስጠንቀቂያ የሚቋረጥባቸው ሁኔታዎች ደግሞ በአንቀጽ 16 ስር እንደሚከተለው ተዘርዝረው ይገኛሉ።
- የቤት ኪራይ በውሉ በተመለከተው የመክፈያ ጊዜ ለመጀመሪያ ከሆነ ከ15 ቀን ካሳለፈ፣
- የቤት ኪራዩን በውሉ ከተመለከተው ቀን ለሁለተኛ ጊዜ ከሆነ 7 ቀን ካሳለፈ፣
- ቤቱን ያለአከራዩ ፈቃድ ከመኖሪያነት ውጪ ወይም ለንግድ ስራ የሚጠቀምበት ከሆነ፣
- የአካባቢውን ሰላምና ፀጥታ በተደጋጋሚ የሚያውክ ከሆነ፣
- በቤቱ ውስጥ የወንጀል ተግባር የሚፈፅም ወይም ቤቱን ለወንጀል መፈፀሚያነት የሚጠቀምበት ከሆነ፣
- አስቦ ወይም በቸልተኝነት በቤቱ ላይ ጉልህ ጉዳት ያደረሰ እንደሆነ ወይም በሌላ ተመሳሳይ ምክንያት ነው።
በተጨማሪ አዋጁ የቤት ኪራይ ውል መቋረጥ የሚያስከትለውን ውጤት በአንቀጽ 17 ስር ያስቀመጠ ሲሆን ውሉ ያለማስጠንቀቂያ ከተቋረጠ በአዋጁ መሠረት ጭማሪ ሊደረግባቸው በሚችሉ ሁኔታዎች ካልሆነ በስተቀር ቤቱ ለሌላ ሰው ሲከራይ ቀድሞ ከነበረው የኪራይ ዋጋ ላይ ጭማሪ ማድረግ አይቻልም። አከራይ ይህን ክልከላ በመጣስ የዋጋ ጭማሪ ያደረገ ከሆነ ተቆጣጣሪ አካሉ በሚያወጣው መመሪያ መሠረት ሊጥለው ከሚችለው የገንዘብ ቅጣት በተጨማሪ፣ በአዲሱ ተከራይ አመልካችነት የቤት ኪራዩ ውሉ ወደ ቀድሞ የኪራይ ዋጋ እንዲመለስ ሊያደርገው ይችላል።
በአዋጁ አንቀጽ 21(1) እና 22 ላይ እንደተደነገገው ማንኛውም በአከራይ እና ተከራይ መካከል የሚያጋጥም እና የአዋጁን አፈፃፀም የተመለከተ አለመግባባት እንዲፈታ ለተቆጣጣሪ አካሉ በአከራይም ሆነ በተከራይ በጽሑፍ የአለመግባባቱ ማመልከቻ መነሻ የሆነው ጉዳይ ባጋጠመ በ30 የስራ ቀናት ውስጥ በጽሑፍ መቅረብ አለበት። ማመልከቻው የቀረበለት አካልም ቅሬታውን መርምሮ በ 30 የስራ ቀናት ውስጥ ውሳኔ መስጠት አለበት።
በመጨረሻም በአዋጁ መሠረት የሚወሰዱ አስተዳደራዊ እርምጃዎች እና ቅጣቶች ተቆጣጣሪው አካል በሚያወጣው መመሪያ የሚወሰኑ ሲሆን አዋጁም በሕዝብ ተመካዮች ምክር ቤት ከፀደቀበት ማለትም በመጋቢት 24/2016 ዓ.ም ጀምሮ የፀና ይሆናል።
በንቃተ ሕግ፣ ትምህርትና ሥልጠና ዳይሬክቶሬት የተዘጋጀ